5366 SAYILI YENİLEME YASASI VE BİR DÖNÜŞÜM HİKÂYESİ:

5366 SAYILI YENİLEME YASASI VE BİR DÖNÜŞÜM HİKÂYESİ:  SÜLEYMANİYE 
Ceren BALCAN 

Giriş 
Seçim vaatlerinin çok ötesine geçerek, son on yılda en çok maruz kaldığımız kelimeler inşaat 
sektörü ve projelerle ilgili oldu. Türkiye kentlerinin başta İstanbul olmak üzere, ekonomik 
büyümenin tek ve geçer koşulu dayatması olarak, şantiye alanlarına dönüşümünü izledik. Bu 
süreçte sektöre ayak bağı olunmaması ve hızın hiç düşürülmemesi adına pek çok yasal 
düzenleme de yapıldı. Kent merkezlerindeki tarihi mahallelerin de sektörden kendine düşen 
payı alabilmesi için 2005 yılında tüm kamuoyu 5366 sayılı Yenileme Yasası ile tanışmış 
oldu. Bu yasa kapsamında başta İstanbul’un Fatih ve Beyoğlu İlçelerinde yer alan tarihi 
mahalleler Yenileme Alanı ilan edilmiş ve hazırlanan yenileme projeleri ile meslek odaları, 
akademik çevreler ve pek çok sivil toplum kuruluşunun tepkisine neden olmuştur. 
Kamuoyunda en çok Sulukule, Tarlabaşı mahalleri için hazırlanan proje ve bu mahallelerin 
yıkım süreci gündeme gelmiş olup, bu mahalleler kadar dikkat çekmeyen ancak İstanbul’daki 
en büyük yenileme alanı olan Süleymaniye de mevcut sistemin önemli şantiye alanlarından 
birisi olacaktır. 
5366 Sayılı Yasa ve İstanbul Deneyimi 
2005 yılında Bakanlar Kurulu’nun 17.11.2005 tarih ve 2005/9668 sayılı kararı ile yasalaş an, 
uzun ismiyle Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve 
Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun, İstanbul’un tarihi kent merkezlerine yönelik 
hızlı ve büyük bir operasyonun başlangıcı oldu. 
Yenileme Yasasının, sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma 
alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore ederek, bu bölgelerde 
konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı 
tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak 
kullanılması ile ilgili esas ve usulleri içerdiğini görüyoruz. 
Kamuoyu, alanların kullanıcıları, meslek odaları, sivil toplum kuruluşları ve akademik 
çevrelerce yasa önemli eleştirilere konu olmuştur. 

Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Şehircilik Anabilim Dalı Doktora Öğrencisi, iletişim: 
cerenbalcann@gmail.com 
Bu bildiri ODTÜ II. Kentsel Politikalar Planlaması ve Yerel Yönetimler Öğrenci Konferansı’nda 3 Mayıs 2014 
tarihinde sunulmuştur. 

 
Yasa yenileme alanlarının hangi kriterlere göre belirlendiğine ya da yenileme projelerinin 
hangi kriterler dikkate alınarak hazırlanıp, onaylanıyor olduğuna dair bir açıklama veya 
kısıtlama içermemektedir 
Bunun yanı sıra yasanın 4. maddesi, taşınmaz tasarrufların kısıtlanması ve kamulaştırma 
maddesi olup, en büyük eleştirilerin getirildiği maddedir. 
 
Bu maddeleri ile yasa, tarihi kent 
merkezlerinden mevcut kullanıcıların yerinden edilmesinin yolunu açarken başta meslek 
odaları olmak üzere pek çok kesimden ciddiler tepkiler almıştır. Tepkiler tarihi kent 
mekânlarının koruma ilkelerini yok sayıp alanların mekânsal açıdan tahribatına olanak 
sağlamasının yanı sıra mevcut kullanıcıların zorunlu olarak alandan çıkarılmasına karşı da 
oluşmuştur. Bu önemli tepkilerden biri TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent 
Şubesi’nin 2007 tarihli Tarihi Yarımada Sempozyumu sonuç bildirgesinde “kültürel cinayet” 
olarak tanımlanmaktadır. Bildirgede ayrıca yasanın sit alanlarında sahte bir tarih ve fiziksel 
çevre yaratmanın önünü açacağına, bu alanlardaki mülkiyet değişiminin, fiziksel ve sosyal 
olarak yenilenmenin doğuracağı sonuçlara vurgu yapılmaktadır (URL 1). 
Yasa sonrası yapılan uygulama örnekleri Sulukule ve Tarlabaşı’nda tüm endişeleri haklı 
çıkarır nitelikte gerçekleşmiştir. Bir yandan tarihi ve kültürel mirasa karşı acımasız bir 
uygulama pratiği geliştirilirken, kullanıcıların alandan sürgün edilmesi de önemli tepkilere 
neden olmuştur. “Sulukule, Tarlabaşı gibi uygulamalar, kentin merkezindeki en yoksul 
mahallelerin soylulaştırılması, sıhhileştirilmesi, suçtan arındırılması ve merkezi kentsel 
topraklardan maksimum değişim değeri elde edilmesi gibi motivasyonlarla sürdürülmektedir. 
Genelde bu projelerde mekânın yaşam kalitesinin düşüklüğü gibi bir meşruiyet zemini 
üzerinden hareket edilerek, burada yaşayanların tek tek ikna ve baskı yöntemleriyle başka 
yere gitmesi ya da TOKİ’nin kent dışında inşa ettiği ucuz toplu konutlardan konut satın 
alması sağlanmaktadır” (Yalçıntan, M.C., Çavuşoğlu, E., 2013). 
Süleymaniye, Bir Dönüşüm Hikâyesi 
2006 yılından bu yana İstanbul’da ilgili Belediyelerin önerisi ve Bakanlar Kurulu kabulü ile 
başta Fatih ve Beyoğlu İlçeleri olmak üzere, Tuzla, Zeytinburnu, Eyüp İlçelerinde yenileme 
alanları ilan edilmiştir. Bu yenileme alanları içerisinde hazırlanan proje ve uygulama 
yöntemleriyle Sulukule ve Tarlabaşı en çok dikkat çeken yenileme alanları olurken 
Süleymaniye Yenileme Alanı diğerleri kadar gündemimizi meşgul etmemiştir. 
2 
Bu konuya ilişkin daha detaylı olarak 5366 sayılı yasa ve ilgili kanunun uygulama yönetmeliklerine 
bakılabilinir. http://www.tbmm.gov.tr/kanunlar/k5366.html 
3 
Süleymaniye, Tarihi Yarımada’da İstanbul’un üçüncü tepesi üzerinde konumlanmış olan, 
Kanuni Sultan Süleyman tarafından Mimar Sinan’a yaptırılan Süleymaniye Külliyesi’nden 
(1557) ismini almaktadır. Osmanlı İmparatorluğu’nun yükseliş döneminin bu gözde semti, 
İstanbul İli, Fatih İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Süleymaniye Külliyesi’nin 
varlığıyla 16. yüzyıldan itibaren İstanbul’un en önemli eğitim noktalarından biri olan 
Süleymaniye’nin, çevresinde şehrin dönem itibarı ile lüks konut yerleşimine ev sahipliği 
yaptığını ve bu durumun 19. yüzyıl sonlarına kadar devam ettiğini söylemek mümkündür. 20. 
yüzyılla birlikte bölge yavaş yavaş lüks konut alanı olmaktan çıkıp, 1950’li yıllardan itibaren 
Haliç ve çevresinin sanayi alanlarına dönüşümü bölgeyi de etkilemiş ve imalat sektörü alana 
yerleşmeye başlamıştır. 1964 tarihli Sur İçi Nazım İmar Planı’nda, Tarihi Yarımada’nın 
içinde bulunduğu ve daha önceden tasdikli bulunan mevzii imar planlarının birleştirilerek tek 
bir plan altında toplanması amaçlanmıştır. 1964 tarihli planda Süleymaniye’nin konut işlevli 
bir bölge olarak, anıt eserleri, Süleymaniye Külliyesi ve İstanbul Üniversitesi’nin yer aldığı 
alanla birlikte konumlandığı görülmektedir. Tarihi Yarımada’da 1985 yılı önemli bir tarihi 
sürecin başlangıcı olmuştur. Türkiye 1983 yılında, 1972 tarihli UNESCO sözleşmesini kabul 
etmiş ve 1985 yılında İstanbul Dünya Kültür Miras Listesi’ne alınmıştır. Ancak bu listeye 
Tarihi Yarımada bir bütün olarak girememiştir. Listede yer alan 4 alan; Zeyrek, Sur Koruma 
Alanı, Arkeoloji Parkı ve Süleymaniye olmuştur. 
Tarihi Yarımadaya ilişkin hazırlanan Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planları 
1990 ve 2005 yıllarında yürürlüğe girmiş ve her iki dönem planları TMMOB Mimarlar Odası 
İstanbul Şubesi’nce açılan davalar sonucu iptal edilmiştir. 1995 yılında tamamı sit alanı ilan 
edilen Tarihi Yarımada’nın 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı 2011, 1/1000 
ölçekli Koruma amaçlı Uygulama İmar Planı 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bu tarihe kadar 
alan bütünü plansız kalmıştır. İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını 
Koruma Bölge Kurulu’nun 19.09.2012 gün ve 277 sayılı kararı ile Tarihi Yarımada 1/1000 
Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’nın Yenileme Alanlarına ilişkin kısmı uygun 
bulunmuştur. 
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notlarında “Yenileme Alanlarında ilgili İstanbul 
Yenileme Alanları Koruma Bölge Kurulunca onaylı avan projelerdeki fonksiyon, yapılaşma 
koşulları ve irtifa şartları geçerlidir. Süleymaniye Yenileme Alanında; konut dışı işlev verilen 
ve özgün mahalle ve sokak dokusunun yer aldığı yapı adalarında konut işlevi de yer alabilir.” 
ifadesi bulunmaktadır. Dolayısıyla aslında plan bölgedeki yapılaşmayı yenileme projelerinin 
öngördüğü şekilde olacağını belirtmektedir. 
4 
Süleymaniye’de mevcut sosyal alt yapının diğer pek çok Eminönü Bölgesi mahalleleri gibi, 
İstanbul’a Anadolu’dan gelen göçün ilk tercih ettiği yerleşim alanlarından birisi olduğunu 
görebiliriz. Süleymaniye Bölgesi’nde yaşayan aileler tarihi nitelikli konutlarını 20. yüzyıl 
başından itibaren terk etmişler ve yerlerini göçle gelen kırsal kökenli nüfusa bırakmışlardır. 
Tarihi Yarımada’da yaşayanların %80’i imalat, toptan ve perakende ticaret, hizmet 
sektöründe çalışmaktadırlar (İstanbul Tarihi Yarımada Yönetim Planı Raporu, 2011). 
Süleymaniye Yenileme Projesi’nin fiziksel kapsamı ana hedef olarak, yıllar içerisinde 
çöküntüye uğramış ve yaşam koşulları açısından sağlıksız bir hale gelmiş olan bölgenin, 
kendine özgü ahşap evlerden oluşan dokusunu restore ederek yeniden canlı bir bölge olarak 
İstanbul’a kazandırmak olarak belirlemiştir. Projelerin onaylanmaya başladığı dönemde 
Tarihi Yarımada Nazım ve Uygulama İmar Planları yürürlükte bulunmamaktadır. Ancak 
hazırlanan projeler 2005 yılındaki Tarihi Yarımada 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama 
İmar Planı’nı esas alarak hazırlanmıştır. 5 Etaba ayrılan Süleymaniye Yenileme Alanı toplam 
938.718 m²’lik bir alanı kapsamakta, bu alan içerisinde 728 tescilli eski eser ve 1239 tescilsiz 
yapı bulunmaktadır. 
Projede yer alan aktörlere baktığımızda ise; İstanbul Büyükşehir Belediyesi (Tarihi Çevre 
Koruma Müdürlüğü), Fatih (Eminönü) Belediyesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı (İstanbul I 
Nolu Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu), İl Özel İdaresi, İstanbul 
Üniversitesi, Kiptaş, Bimtaş, Özel Mülkiyet, Özel Teşebbüs olarak sıralandığını görmekteyiz. 
Hazırlanan projeler eski eser olarak tescilli taşınmazların kontur ve gabari olarak korurken, 
tescilsiz olan yapıların da siluette tarihi çevre görünümüne uyumlu hale getirerek ağırlıklı 
olarak konut fonksiyonuna dönüştürmektedir. 
Hazırlanan avan proje raporlarında Süleymaniye’nin ne mevcut yapısına ilişkin sosyolojik 
verilerden ne de ön görülen sosyo-ekonomik hedeften hiçbir şekilde bahsedilmemekte ve bu 
durum projenin en önemli eksiklerinden birisini oluşturmaktadır. Fiziksel kapsam açısından 
projenin en önemli noktalarından birisi ise yenileme alanı ilan edilen bölgenin çok büyük 
olması ve yapılara müdahale biçimi başta akademik çevrelerce tartışamaya açılmasıdır. 
“Ayakta olan tescilli yapıların restorasyonu bu konudaki uzman ve malzeme sorununu 
gündeme getirirken; rekonstrüksiyon uygulamaları yapılamalı mı sorusu ve yapıldığında 
kullanılacak malzeme konusu tartışmaya açılıyor, üçüncü aşama olan tarihi çevrede yeni yapı 
sorunsalı başlı başına bir başka tartışma alanı yaratıyor” (Dinçer, İ., 2009). 
KUDEB birimlerince yapılan cephe müdahaleleri ise yapıların dışarıdan “derli toplu” ancak 
içyapısının yine sağlıklı olmayan yaşam koşulları ile devam etmesine neden olmaktadır. 
Dikkat çeken en önemli noktalardan birisi ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi şirketi olan 
5 
KİPTAŞ’ın elde ettiği pek çok mülkiyetle birlikte alanda hem mal sahibi hem proje üreten 
konumudur. 
Değerlendirme ve Sonuç 
Süleymaniye ve çevresinin ana karakterini oluşturan yapılanma Mimar Sinan eseri 
Süleymaniye Camisi ve Külliyesi olsa da, Haliç ve çevresinin tarihsel gelişimi Süleymaniye 
bölgesinin bugünkü mevcut ana karakter dokusunun oluşumunda oldukça etkili olmuştur. 
Gerek liman ardında kalan bir bölge oluşu, özellikle Haliç ve çevresinin yıllar boyunca 
taşıdığı sanayi işlevi, Süleymaniye’nin Haliç kıyısındaki mahalleleri başta olmak üzere, 
ticaret işlevinin yoğun olduğu bir bölge haline dönüşmesini sağlamıştır. Küçük Pazar 
Mektebi Caddesi boyunca devam eden perakende ticaretin yapıldığı dükkânlar, Külliye’ye 
doğru uzanan sokaklar boyunca imalathanelere ve bu birimlerde çalışanların yaşam alanlarını 
oluşturmuştur. 
Açılan davalar sonucu iptal edilmiş olan Tarihi Yarımada’ya ilişkin planlarda Süleymaniye 
ve çevresinin Haliç kıyılarına bakan kısımlarının ticaret, iç kısımların ise konut fonksiyonuna 
dönüştürüldüğünü görmekteyiz. 2007 yılında yenileme alanı ilan edilen bölgenin o tarihte 
yürürlükte bulunan planı olmamasına karşın hazırlanan Yenileme Projeleri genel itibariyle, 
tescilli taşınmazları özgün kontur ve gabarisinde koruyup, konut fonksiyonuna 
dönüştürmekte, tescilsiz taşınmazları da tescilli taşınmazların karakteristik yapısına uyumlu 
cephe özellikleri ile gerektiğinde yüksekliklerini de düşürerek, konut fonksiyonuna 
dönüştürerek hazırlanmıştır. 2011 tarihinde yürürlüğe giren 1/5000 ölçekli Tarihi Yarımada 
KANİP’de de bu durum görülebilmektedir (Süleymaniye’nin iç kısımlarında kalan ve konut 
fonksiyonu verilmiş olan yapı adalarında 500, 600, 700 kişi/ha yapı yoğunluğu verildiğini 
görebilmekteyiz). Tescilsiz taşınmazların cephe özelliklerinin tescilli yapılara benzetilerek 
hazırlanması, başta mimarlık çevrelerince önemli eleştiri konusu olmuştur. Alanın 16. yüzyıl 
klasik Osmanlı Mahallesi yaratma çabasının aslında uygulamada, maketten, kimliksiz bir 
mahalle yaratmaya doğru gidebileceğine dair önemli eleştiriler bulunmaktadır. 
Hazırlanan yenileme projelerinin ve hatta ilgili planların, bölgeye 16. yüzyıldaki klasik 
Osmanlı mahallesi görünümünü kazandırmaya çalıştığı açıkça anlaşılmaktadır. Bunun 
yöntemi olarak gerek iş hanlarının gerekse tescilli sivil mimarlık örnekleri yapıların lüks 
konut üretimiyle alana yeni bir kimlik kazandırma yoluna gidildiği görülebilmektedir. Bölge 
Haliç’in karşı kıyısında yer alan Perşembe Pazarı gibi geleneksel ticaret birimlerinin yoğun 
olduğu bir bölge ve İstanbul’a gelen göçün ilk konut kullanım alanlarından birisidir. Bu 
6 
yönüyle yürütülen projelerin en önemli eleştiri konularından birisi, alanın mevcut sosyo- 
ekonomik yapısının göz ardı edilmiş olması denilebilir. 
Alanda yürütülen yenileme projesi çalışmaları 5 ana etaba ayrılmış ve projelerin ana 
yürütücüleri Fatih Belediyesi – KİPTAŞ ortaklığında yürütülen çalışmalar ile İstanbul 
Büyükşehir Belediyesi Tarihi Çevre Koruma Müdürlüğü’nce hazırlatılan projeler 
doğrultusunda devam etmiştir. 2008 yılından bu yana bölgede avan projeler onaylanmasına 
karşın herhangi bir etap sırasıyla değil, projelerin ihalelere çıkma sırasıyla alanda işlemlerin 
yürütüldüğünü bilmekteyiz. Toplam 938.718 m²’lik kapladığı alanla İstanbul’daki en büyük 
Yenileme Alanı olan Süleymaniye’de hâlihazırda uygulamaya geçilen yenileme çalışması da 
bulunmamaktadır. Kendi mülkiyetinde bulunan yapısını, restore ettirmek isteyen ya da 
onarım yapmak isteyenler açısından oldubittiye getirilmemiş bir yenileme projesi olması 
Süleymaniye’nin diğer yenileme alanlarındaki duruma nazaran bir avantajı olmuştur. Ancak 
gerek alandaki belirsizlik gerekse 2007’den itibaren alanda hızla gerçekleşen mülkiyet 
değişiklikleri, KİPTAŞ’ın alanda parsel parsel yapı toplaması, alanın çehresinden öneml i 
değişikliklere neden olduğu gibi pek çok binanın yıllardır boş kalması ve özellikle ahşap 
yapıların çökme ya da yangın riskiyle karşı karşıya kalmasına neden olmaktadır. 
Görünürde diğer yenileme projelerine nazaran (Tarlabaşı, Sulukule v.b.) daha korumacı bir 
yaklaşım geliştiren Süleymaniye Yenileme Projesi’nin bu korumacı üslubu yine diğer 
projelerde olduğu gibi mevcut sosyo-ekonomik yapıya yönelik olamamıştır. Alanda ön 
görülen plan ve projeler bölgeye yeni bir fiziksel karakter yaratma amacında olduğu gibi yeni 
bir sosyal çevre yaratma hedefinde de olduğu açıktır. Ancak Süleymaniye’de bu kadar 
yüksek yoğunluklu bir konut alanı yaratma düşüncesi pratikte ne kadar gerçekçi olabilir? 
Bunun yanı sıra geleneksel ticaret yapan birimlerin Haliç Kıyısı çevresinde kalmasına karşın 
iç kesimlerdeki imalat ve depolama birimlerinin, iş hanlarının lüks konut birimlerine 
dönüşmesi mekânın özünü yok edici bir etki de yaratabilecektir. Dolayısıyla “Klasik Osmanlı 
Mahallesi” yaratma söylemi altında diğer projelerde olduğu gibi yeni bir dışlayıcılık 
yaratabilme riski son derece yüksek görünmektedir. 
7 
Kaynakça: 
- Yalçıntan M.C., Çavuşoğlu E., Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Muhalefeti Kent Hakkı 
Üzerinden Düşünmek, Kentsel Dönüşüm ve İnsan Hakları, İnsan Hakları Hukuku 
Çalışmaları, Bilgi Üniversitesi Yayınları, İstanbul, 2013. 
- Dinçer, İ. (2009) Kentsel koruma ve yenilemede 2008 yılının getirdikleri: 2009 için 
dersler çıkardık mı? Yenimimar, İstanbul, 2009. 
- 1/1000 ölçekli Tarihi Yarımada Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Raporu ve 
Plan Notları (2012) 
- 1/5000 ölçekli Tarihi Yarımada Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı Raporu (2011) 
- İstanbul Tarihi Yarımada Yönetim Planı Raporu (2011)