KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ NEDENİYLE BAŞINIZA NELER GELEBİLİR?

Bir sabah kapınıza yerel yönetimlerden birkaç adam gelip, tapusu sizde olan evinizi boşaltmanızı isteyebilir.
Yine bir sabah, kamu kuruluşlarından birine ait olduğunu bildiğiniz önünüzde uzanan ormanlık alana dozerler girmiş olabilir.
Başka bir sabah uyandığınızda “kentsel dönüşüm projesi” adı altındaki “parasal dönüşüm” projesinin hayata geçirildiğini görür, on kilometre görüş alanınızın beş yüz metreye düştüğüne tanık olabilirsiniz.
“Evim var,” diye bir güvenceniz kalmadığını anlayabilirsiniz.
Belediyelerin istediği fiyattan evinizi aldığına, yine kendi belirlediği fiyattan size yeniden satmasına tanık olabilirsiniz.
Bir zamanlar Türkiye’nin kalbi diye nitelenen Anıtkabir’in taşındığını da görebilirsiniz.
Kendi evinizi, arsanızı bir başka iş yapmak için teminat olarak gösteremeyebilirsiniz.
Yeşili yalnızca boya kalemlerinin ucunda tanıyabilir, evinizde yetiştirmeye çalıştığınız küçücük bitkilerin yaşamının bile yerel yönetimlerin elinde olduğunun farkına varabilirsiniz.

Kâbus gibi ama gerçek.
AKP İstanbul Milletvekili Nusret Bayraktar ve arkadaşlarınca Meclis’e sunulan ve TBMM İç İşleri Komisyonunun bazı değişikliklerle 03.06.2010 tarihinde kabul ettiği yasa teklifi, 5393 sayılı Belediye Yasasının 73. maddesini değiştirmeyi amaçlıyor. 03.07.2005 tarihinde çok büyük eleştirilere rağmen, bu eleştiriler dikkate alınmaksızın meclisten geçirilerek yasalaştırılan 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73. maddesi ile bu “kâbus”un temelleri atılmıştı.
Bu madde yasalaşır yasalaşmaz, TOKİ ve Belediyeler büyük bir iştah içerisinde, yurdun her yerinde ve kentlerin yapılı yapısız tüm alanlarında, halihazırda bu alanlarda barınan insanların maddi imkanlarını, sosyal yaşamlarını, kurulu düzenlerini hiçbir şekilde dikkate almadan, hepsi birbirine benzeyen ve adına “Kentsel Dönüşüm” dedikleri projeler üretmeye giriştiler.

Öncelikle kamuya ait boş alanlar ile gecekondu alanlarında bulunan plansız, iskansız ve eskimiş diye niteledikleri konutları yıkmaya girişen ve burada yaşayan insanları, sizlere yeni konutlar vereceğiz diyerek ödeyemeyecekleri boyutlarda borçlandıran TOKİ ve belediyeler, çok geçmeden bu projelerden olumsuz etkilenen geniş toplum kesimlerinin yoğun tepkileriyle karşılaştılar. Olayların yargıya intikali sonrasında, “kentsel dönüşüm” adı altında yaptıkları işlemlerin büyük çoğunluğunun yürürlükteki mevzuata aykırı olduğunu, belediye kanunun 73. maddesindeki hükmün, keyfi davranışları için gerekli yasal altyapıyı sağlamadığını geç de olsa fark ettiler.

Ortaya çıkan bu kaos ortamını sonlandırmak isteyen hükümet, gerek başlamış projelerdeki yasal sorunları ortadan kaldırmak, gerekse ileride yapacakları projelerde de karşılarına çıkacak engelleri ortadan kaldırmak amacıyla İstanbul ve Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlarının fikri önderliğinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığı bünyesinde hazırlanan “Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı”nı 22.06.2006 tarihli Başbakanlık yazısı ekinde TBMM’ye gönderdi.

TEPKİLER ETKİLİ OLDU

Tasarı, başta olmak üzere siyasi partiler, meslek odaları ve bu projeden etkilenen geniş yurttaş topluluklarının yaygın ve bazen eylemli karşı çıkışlarıyla karşılaştı. Bu tepkiler ve yaklaşan ekonomik krizin sektörde yarattığı olumsuzluklar nedeniyle tasarı, komisyon çalışmaları tamamlanmış olmasına karşın meclis genel kuruluna getirilerek yasalaştırılamadı.


AKP İstanbul Milletvekili Nusret Bayraktar ve arkadaşlarınca Meclis’e sunulan yasa teklif metninin anılan tasarıdan en temel farkı, yasanın “kapsam”ına ilişkindir. Tasarıda “Kapsam”; “Bu kanunun amacı, imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlar” yani tüm ülke toprakları olarak belirlenmişken, mevcut teklif sadece belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan alanları kapsamaktadır.

Teklifin 1. Maddesinin “kapsama” ilişkin 1. fıkrası şu şekildedir;
“Belediye, Belediye Meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmet alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde olması şarttır.”

Neredeyse tamamı deprem riski taşıyan ülkemizde Sadece deprem riski bahane edilerek kentlerin tamamının kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilebileceği açıktır ve bunun anlamının, 3194 sayılı imar kanununu fiilen yürürlükten kaldırılması olduğunu görmek için çok ciddi bir entelektüel düzey gerekmemektedir.

DİKENSİZ GÜL BAHÇESİ

Kamu yararını esas alan bütüncül planlama anlayışının, büyük bir teknik birikim gerektiren 3. boğaz köprüsünün güzergah seçimi gibi konulardaki kararı bile teknik elemanlar ve üniversiteleri devre dışı bırakarak almayı normal gören, diğer bir deyişle fiilen tekniği ve bilimi reddeden bir anlayış için ne kadar anlamsız ve engelleyici olduğunu söylemeye dahi gerek bulunmamaktadır. Bu açıdan bakıldığında yapılmak istenilen değişikliğin, son dönemdeki hakim siyasi davranış biçimi açısından herhangi bir çelişki içermediğini söylemek mümkündür.

Bu teklif yasalaştığı takdirde, planlamanın en temel amacı ve olmazsa olmazı olan kamu yararı kavramı devre dışı bırakılabilecek, doğayı ve kentleri yaşanmaz kılma pahasına rant yaratma ve bu rantı keyfi şekilde dağıtma konusunda belediye başkanları ve belediye meclislerine her türlü teknik ve bilimsel denetimden azade olarak plan değişiklikleri yapma imkanını sağlayacaktır.

Bu değişikliğin amacını, son 7 yıldır yapılanların yasal hale getirilmesi, kısa sürede kentsel rant üzerinden milyarlar kazananlardan hesap sorulmasının engellenmesi, meslek odaları ve üniversiteler devre dışı bırakılarak, yeni yapılacaklar için dikensiz gül bahçesi yaratılması olarak tanımlamak mümkündür.

Teklifin 3, 4 ve 5. paragrafları yasayı uygulayacak yetkili idareleri ve uygulama biçimini belirlemektedir.

“Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclislerinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir” şeklinde düzenlenmiş bulunan 2. fıkra ile; imarlı veya imarsız tüm alanlar hiçbir objektif kritere bağlı olamaksızın kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilebilecek, asgari büyüklük olan 5 hektar alanın parçalı olabileceği de kabul edildiğinden, parsel bazında (kişiye özel) değişiklik yapılabilmesinin yolu açılacaktır.

“KAMU YARARI”NA BY-PASS

3194 sayılı yasa, plan değişikliklerinde kamu yararını zorunlu kılarken yeni düzenlemede bu kavrama yer verilmemiştir. Bu durum yandaşlar için yeni rantlar anlamına gelirken, karşıtlar için tüm varlıklarına el koyulması, yaşadığı yerden, dostlarından uzaklaştırılması, sürgün edilmesi anlamını taşıyabilecektir. Bu madde uygunarak siyasi coğrafya istenildiği gibi tasarlanabilecek, siyasi, etnik ve dinsel nedenli sürgünler gerçekleştirilebilecek, görüşleri sevilmeyen karşıtların gayrimenkulleri yok pahasına ellerinden alınabilecektir.

Paragraf metninde yer aldığı şekliyle, belediye meclislerince alınacak “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” tespiti 3194 sayılı yasada tanımlanmış bir plan kararı değildir. Dolayısıyla bu kararın ilan ve kesinleşme süreci 3194 sayılı İmar Kanununun “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konması” başlıklı 8. maddesinde tanımlanmış usulden farklı olarak, herhangi bir belediye meclisi kararının ilan ve kesinleşmesine ilişkin usullere göre yapılacaktır.

Bu basit bir prosedür değişikliği değildir. 3194 sayılı İmar Kanununun “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konması” başlıklı 8. maddesinde planların ilan ve kesinleşme prosedürü; “İmar Planları, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar,” şeklinde düzenlenmişken, 5393 sayılı Belediye Kanununun Meclis kararlarının kesinleşmesi başlıklı 23. maddesinde Belediye Meclis kararlarının ilan ve kesinleşme prosedürü; “ Belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü meclis kararlarını, gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere beş gün içinde meclise iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. Belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idarî yargıya başvurabilir. Kararlar kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülkî idare amirine gönderilir. Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. Mülkî idare amiri hukuka aykırı gördüğü kararlar aleyhine idarî yargıya başvurabilir. Kesinleşen meclis kararlarının özetleri yedi gün içinde uygun araçlarla halka duyurulur” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu değişiklikle vatandaşın kendi mülkü ile ilgili alınan meclis kararlarından haberdar olması ve bu kararlara itirazı büyük ölçüde engellenebilecektir. İdarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolunu açan Anayasanın 125. maddesi hükmüne karşın teklifle, idarenin hukuk dışı uygulamalarına karşı idari yargı yolu kapatılmaya çalışmaktadır.

İLÇE BELEDİYELERİ YETKİSİZ VE GELİRSİZ KILINIYOR

Teklifin 3 ve 4. fıkralarında; “Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulayabilir.

Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir” denilmekte, ilçe belediyelerin planlama ve imar uygulamaları konusundaki tüm yetkileri ve bu kapsamda verdikleri hizmetlere bağlı olarak elde ettikleri tüm gelirlerin ellerinden alınması amaçlanmaktadır.

Teklifin 5. fıkrası proje alanında bulunan özel şahıslara ait gayrimenkullerin kamulaştırılmasında, mutad yolların dışına çıkılarak Bakanlar kuruluna ait yetkilerin belediye ve büyükşehir belediyelerine verilmesine ilişkin hükümleri içermektedir. Tapu güvencesini ve mülkiyet hakkını bütünüyle ortadan kaldırmayı amaçlayan madde metni;

“Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediyeler tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında, 4.11.1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesine göre verilecek kamulaştırmanın aceleliği kararı belediye meclisi ve büyükşehir belediye meclisi tarafından verilir” şeklinde düzenlenmiştir. Maddeyle ne getirilip nelerin götürüldüğünü daha iyi anlamak için 2942 sayılı kanunun “Acele Kamulaştırma” başlıklı 27. madde metnine göz atmakta yarar bulunmaktadır.

“Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.”
Sadece ulusal güvenliğe ilişkin konular ile olağanüstü durumlarda uygulanması öngörülen ve bu nedenle yetkiyi Bakanlar Kuruluna veren bu istisnai madde, yapılmak istenilen düzenleme ile belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılacak tüm kamulaştırmalarda kullanılacak genel bir hüküm haline dönüştürülmekte, vatandaşın itiraz imkanları neredeyse bütünüyle ortadan kaldırılmakta, tapu delinmekte, değersiz bir kağıt haline dönüştürülmektedir. Teklif yasalaştığında, vatandaşın kamulaştırma kararına ve bu karara bağlı olarak takdir edilen bedellere itirazı fiilen ortadan kaldırılacaktır.

ASKERİYEYE AİT ALANLARA EL KONULABİLECEK

Teklifin 6. fıkrası, Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait tüm gayrimenkullerin harca esas değerler üzerinden belediyelere devrini düzenlemektedir.

“Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır” şeklinde düzenlenmiş olan madde ile; askeri tesisler, mezarlıklar, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki doğal, tarihi ve arkeolojik alanlar ile Anıtkabir dahi belediye meclislerince “kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı” olarak ilan edilebilir.

Kentsel dönüşümün uygulanacağı alanların tespitinde belediyelere sınırsız yetkiler tanınmasının ardından, böyle bir düzenlemenin gelmesi, okul ve hastahane dışındaki, gerek devletin mülkiyetinde bulunan (Hazine adına kayıtlı) yerler (kamu hizmeti alanları dahil) ve gerekse devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan (mera, yaylak, kışlak, harman yeri, yol ve en önemlisi ormanlar) belediyenin mülkiyetine geçmekte ve tescil harici olan bu alanlar belediye tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilmektedir.
Doğrudan milli güvenliği ilgilendiren askeri tesis ve alanlarla, doğal, kültürel ve arkeolojik alanların ve hatta Anıtkabirin geleceğinin nitelikleri ve bu güne kadarki uygulamaları herkesçe bilinen belediye meclislerinin kararına terk edilmesi şüphesiz ki çok yanlıştır.

Yedinci fıkrada yer alan düzenleme, gecekonduları ilgilendirmektedir. 2981 sayılı yasa, bu yasadan yararlanan gecekondu ve kaçak yapıların sahiplerine, yasanın 9. maddesinde tanımlanan koşullarda 400 m2‘yi geçmemek koşuluyla işgal ettikleri arsanın (bazı istisnai durumlar dışında ve hazırlanacak Islah İmar Planlarına uygun olarak) tahsisini emretmektedir. 5393 sayılı yasanın 73. maddesine göre yapılacak uygulamalarla halen yürürlükte olan 2981 sayılı yasa ile kazanılmış hakların ortadan kaldırılması mümkün değildir.

Bu durum belediyelerce halihazırda uygulanmakta olan kentsel dönüşüm uygulamalarının birçoğunu yasal dayanaktan yoksun bırakmaktadır. Teklif, 2981 sayılı yasayı yürürlükten kaldıramamakta (bu bir af yasasıdır), laf kalabalığı ile durumu sulandırmaya, 2981 sayılı yasaya göre hak sahibi olan yurttaşların durumunu tartışılır hale getirmeye çalışmakta, tehditlere kulak asmayan vatandaşları, kentin günümüzde değerli hale gelmiş bu alanlarından, kentin dışındaki daha değersiz yerlerde yapılacak konutlara sürmekle tehdit etmektedir.
Belediyeler dünyanın en büyük müteahhidi oluyor
Sekizinci fıkrada yer alan düzenleme ile belediyeler Türkiye'nin (belki de Dünyanın) en büyük müteahhidi haline getirilmek istenmektedir. Bu düzenleme ile evi başına yıkılarak sokağa atılan vatandaş, kendi malını belediyenin belirlediği fiyattan, belediyeden tekrar satın almak zorunda bırakılacak, içinde yaşayacağı evin tasarımı, büyüklüğü, kalitesi, mutfağı, banyosu, tuvaletinin alaturka mı yoksa alafranga mı olacağı hakkında dahi söz söyleme hakkı bulunmayacak, inşaatı yapacak kişiyi seçme hakkı elinden alınacaktır.
Yapılamak istenilen bu düzenlemeyle vatandaş, Ankara'da Melih GÖKÇEK’in, İstanbul'da Kadir TOPBAŞ’ın ve onların müteahhitlerinin dünya görüşü, zevki ve insafına uygun yapılacak binalarda, çok yüksek bedeller ödeyerek oturmak zorunda kalabilecektir.
Anılan fıkra; “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilirler” “şeklinde düzenlenmiştir.
Bu fıkra ile getirilmek istenen hükümler yüzünden, Ankara'da Melih GÖKÇEK, İstanbul’da Kadir TOPBAŞ’ın hoşuna gitmeyen müteahhitlerin iş alması mümkün olamayacak, inşaat yapabilmek için bu kişilere “yakın” olmak gerekecektir. Bu durumun siyasi ve ekonomik çıkarcılığın yaygınlaşmasına katkıda bulunacağı açıktır.
Neredeyse kentteki tüm inşaatları yapma yaptırma konusunda tekel haline gelecek belediyelere, konut yapım maliyetleri ve satış fiyatlarını belirleme konusunda hiçbir kısıtlama ve denetim öngörülmemektedir. Belediye ve muhtemelen belediye yönetimine “yakın” müteahhit, hiçbir rekabetin olmadığı ortamda maliyetleri istediği gibi şişirip, satış fiyatlarını istediği düzeyde belirleyebilecektir. Maliyetler üzerinde yapılmak istenen denetimlerin “ticari sır” kavramı öne sürülerek engellenmesi büyük bir olasılık olarak ortadadır.

VATANDAŞIN KENDİ MALINI İPOTEK GÖSTERMESİ ORTADAN KALKIYOR

Teklif metnindeki “Belediyelere ait inşaat proje giderleri belediyeler tarafından karşılanır” lafı bizleri yanıltmamalıdır. Kastedilen kamu kullanımına tahsis edilmiş olan belediye hizmet binaları, tahsilat ofisi, vb. kullanımlardır ve bu bedelin uygulama yani inşaat giderlerini kapsayıp kapsamadığı da belli değildir. Bu durum peki vergiler niçin toplanıyor sorusunu akla getirmekte, vergi almanın meşruluğu tartışmalı hale gelmektedir.
Madde metninin 10, 11, 12, 13. fıkraları bütünüyle vatandaşın mülkiyet hakkının fiilen elinden alınmasına ilişkin hükümler içermektedir.
“Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhid, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.
Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değerler üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir” şeklinde düzenlenen bu paragraflarda yer alan hükümler yasalaştığı takdirde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanda gayrimenkulü bulunan vatandaş, herhangi bir nedenle bankadan kredi almak istese ve bu işlem nedeniyle gayrimenkulü üzerine ipotek koydurmak istese dahi bu işlemi yapabilmek için belediye yönetimini ikna etmek, izin almak zorunda kalacaktır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde özellikle “sınırlı ayni hak tesisi ve terkininin” belediyelerin iznine tabi tutulması, yani ( intifa, sükuna, üst hakkı, kaynak hakkı ve geçit hakkı gibi irtifak haklarının ) tesis veya terkininde belediyenin muvafakatinin aranması, doğrudan mülkiyet hakkına getirilen bir kısıtlamadır.
Yasalara ve yürürlükteki planlara göre inşaat ruhsatı alıp inşaata başlayan vatandaş, gayrimenkulünün bulunduğu alan belediye meclisi tarafından “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edildiği anda, binası %99 oranında tamamlanmış olsa dahi, yaptığı konut eğer belediye başkanının “hayalindeki” projeye uymuyorsa, inşaatı 5 yıl süreyle durdurulabilecek, bu süre istenilirse on yıla kadar uzatılabilecektir. Bu durumda vatandaş emlak vergisi ödemeye devam edecek, beş veya on yıl içerisinde kullanılmadığı için eskiyen yapısı için belediyenin tek taraflı ve bizce keyfi olarak belirleyeceği değerlere razı olaya mecbur bırakılacak, yapmış olduğun harcamaların gerçek miktarının, geçen süre içerisinde malını kullanamamaktan dolayı karşı karşıya kalacağı, kira geliri ve benzeri kayıplarının tazminini isteyemeyecektir. Bu anlayışı çağdaş hukuk devleti normları içerisinde görmek mümkün değildir.
Madde metni içinde yer verilmiş bulunan; “Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir” hükmü ile taşınmazla ilgili tapu kütüğünün beyanlar hanesine böyle bir belirtmenin yapılması, taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerindeki tasarruf haklarını daha bu aşamada kısıtlamaktadır.
Mülkiyet hakkı, Anayasanın “Kişinin Hakları ve Ödevleri” ni içeren ikinci bölümünde yer almaktadır. Bu bölümde mülkiyet hakkının tanımı yapılmamış olmakla birlikte, 35. maddede mülkiyet hakkına ilişkin olarak: “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükümlerine yer verilmiştir.

Mülkiyet hakkının tanımı Medeni Kanunda yapılmamış ancak, unsurları Kanunun 683. maddesinde şu şekilde sıralanmıştır: “Bir şeye malik kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir”

Mülkiyet hakkına ilişkin olarak Anayasada ve Medeni Kanunda yer alan düzenlemelerden; mülkiyet hakkının kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşulu ile sahip olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve her türlü tasarrufta bulunma olanağı tanıyan mutlak bir hak olduğu anlaşılmaktadır.

Anayasa ve Medeni Kanunla mülkiyet hakkı sahibine tanınan bu olanakların kanunla ve kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceğine Anayasanın 35. maddesinde işaret edilmiş, Anayasanın 46. maddesinin 1. fıkrasında ise “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir” demek suretiyle, “mülkiyet güvencesi” temel kuralının istisnai durumu olarak malikin rızasına bakılmaksızın mülkiyet hakkına nasıl el konulabileceğini göstermiştir.

Bu kuralın temel gerekçesi, kamu yararının, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerin yararına hukuk devletinin gereği olarak üstün tutulması ve bu yapılırken de mülkiyet hakkının gasp edilmemesi, karşılıklarının peşin olarak ödenmesidir.

Her şeyden önce, mülkiyet hakkına getirilecek sınırlamalarda kamu yararının bulunması Anayasal bir zorunluluktur. Bu sınırlama ister mülkiyet hakkına el konulması, ister sınırlı ayni hak tesisi, isterse mülkiyet hakkının kullanılmasına getirilecek diğer kısıtlamalar şeklinde olsun.

TASARI BÜTÜNÜYLE ANAYASA’YA AYKIRI

Tasarı kapsamında bulunan, devlet’in ve diğer kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazları bir yana bırakırsak, gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişileri adına kayıtlı taşınmazların önemli bir bölümü “el koyma” şeklinde dönüşüm alanı kapsamına alınmaktadır.

İdarenin, mülkiyet hakkına el koyması işleminde kamu yararı bulunsa bile, bunu Anayasanın 46. maddesine göre Kamulaştırma veya 47. maddesinde tanımlandığı biçimiyle Devletleştirme şeklinde yapması gerekmektedir. Zira, Kamulaştırma ve Devletleştirme dışında farklı el koyma yöntemleri açıkça Anayasanın 6. maddesinin 3. fıkrasında öngörülen, “… hiçbir kimse veya organ kaynağını Anayasadan almayan bir Devlet yetkisini kullanamaz.” ilkesine aykırılık teşkil edecektir.

Ayrıca, İdarenin kişinin mülkiyet hakkına el koyabilmesi için mutlak surette bulunması gerekli olan “kamu yararının” Anayasal (madde:35.46) bir zorunluluk olduğunu belirtmiştik.

Yasa koyucu tarafından, mülkiyet hakkına getirilecek sınırlamada, “kamu yararı” varlığının tartışmasız kabul edilmesi ve keyfi kamu yararları yaratılmaması gerekmektedir. Aksi takdirde, Anayasada “temel hak” olarak kabul edilen mülkiyet hakkına getirilecek kısıtlamada, kamu yararının varlığı tartışma konusu olursa, bu da Anayasanın 13. maddesinde yer alan “Temel hak ve hürriyetlerle ilgili genel ve özel sınırlamalar demokratik toplum düzenine aykırı olamaz…” ilkesine aykırılık teşkil edecektir.

Bu nedenle, tasarı ile mülkiyet hakkına getirilecek sınırlamalarda mutlak surette “kamu yararı” nın tartışmasız bulunması gerekmektedir.

Öte yandan, Anayasa ve Medeni Kanunun mülkiyet hakkı sahibine tanıdığı aktif yetkilerin (Kullanma, yararlanma, her türlü tasarrufta bulunabilme) tasarı ile yukarıda belirttiğimiz şekilde kullanılmasının yanı sıra, yine mülkiyet hakkı sahibine yasalarla tanınan (M.K. 683. Mad.) koruyucu yetkilerde (mülkiyet hakkı sahibi, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü el atmanın önlenmesini de dava edebilmektedir.) doğrudan veya dolaylı olarak engellenmiştir.
Yasa teklifinin geçici maddesi, bu kanun yürürlüğe girmeden önce başlatılmış olan kentsel dönüşüm uygulamalarıyla ilgili olarak, bu uygulamayı yapan idareleri ve bu kararı alan ve uygulayan yetkilileri yasal sorumluluktan kurtarmayı amaçlamaktadır. Anayasaya aykırı olduğunu düşündüğümüz bu madde; “Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce yargı mercilerine açılmış ve henüz kesin bir hükme bağlanmamış davalarda bu kanun hükümleri uygulanır. Ancak bu kanunla getirilen değişik hükümlerin uygulanması nedeniyle haksız çıkan tarafa harç, yargılama gideri ve avukatlık ücreti yükletilemez” şeklinde düzenlenmiştir.. Yasa dışı uygulamalar yaparak vatandaşın malına el atan insanları kurtarmayı amaçlayan bu maddeyi bırakınız evrensel hukuk normları, en basit şekliyle hak ve adalet kavramlarıyla dahi açıklamak mümkün değildir.

Ahmet Müfit BAYRAM
Şehir Plancısı
YAYED Gen. Baş. Yardımcısı

http://www.odatv.com/n.php?n=bu-teklif-yasalasirsa-anitkabir-de-tasinabilir-0906101200